1月9日,在2021年中國首席經濟學家論壇年會上,中國首席經濟學家論壇理事長連平討論瞭如何突破土地要素市場化改革的瓶頸,他提出農村土地的市場化流轉,具有重大的經濟意義,保守估計宅基地流轉能夠釋放出的土地交易價值大概為4萬多億元,還可拉動需求,促進消費和投資。


農村宅基地流轉可釋放4萬多億交易價值 拉動消費和投資


連平表示,農村土地的市場化流轉,具有重大的經濟意義。根據一位權威人士提供的數據,截至2020年12月,全國農村宅基地有17萬平方公里,去掉大約2萬平方公里的閒置土地,存量宅基地面積有15萬平方公里。如果這些土地能夠進行流轉,假設每年釋放1%,就是1500平方公里,15億平方米,超過了當年整體房地產用地的規模。再按照不同城市所佔的比重以及不同城市土地的價格來進行估算,釋放1%的宅基地能夠為整個土地交易市場帶來的增量資金是3萬多億元。如果制度允許剩下的2萬平方公里閒置宅基地流轉,假設一年釋放2%就是4億平方米,估算可增加1萬億左右的交易額。閒置和存量宅基地兩者相加,保守估計宅基地能夠釋放出的土地交易價值大概為4萬多億元。2019年中國的GDP總量規模近100萬億,4萬多億對於GDP的增長有多大的貢獻不言而喻。


連平提出,宅基地的市場化流轉,在很多方面都會發揮積極作用。首先就是有效拉動需求,促進消費和投資。一旦能夠交易,這個宅基地以及在宅基地上面建造的房屋都是有價值的,農民的財產性收入會大幅度增加,會帶來消費能力的增長,買房、購車、購置家用電器,甚至教育、培訓、旅遊、醫療等。如果説宅基地是由企業購買的,後續有投資計劃,會帶來不同領域的投資增長。政府的税收也會增加,撮合這些交易的中介機構也會獲得收入。


宅基地流轉還有一個非常重要的作用是可以促進城鎮化的建設。新型城鎮化很重要的一點是讓那些在城市難以落户的農村勞動力能夠落户,成為市民之後其在農村就沒有必要再擁有宅基地。最近幾年逆城鎮化的現象依然在很多局部顯現,如果宅基地市場流轉的交易能夠得到法律允許,在各方面政策的掣肘都能夠取消的話,對於進一步促進新型城鎮化、防止出現逆城鎮化是有好處的。


宅基地流轉對大城市的房價控制也會發揮積極的作用。很多大城市,尤其是一線和一些新興一線城市、重要的二線城市,房價很難控制住,很重要的一點原因就是土地供給不夠,如果在這些大城市邊緣的土地能夠作為住宅建設,對於大城市控制房價也會發揮非常重要的作用。


建立宅基地交易中心 金融機構需支持土地流轉


對於推動農村土地市場化流轉需要進行哪些方面的完善,連平提出,主要有三個方面,一是土地的確權,二是土地流轉相關機制的完善,三是土地金融的發展。


其中,土地的確權包括宅基地使用權確權登記等相關的一系列工作,同時要做好所有權、資格權、使用權的三權分立。


在土地流轉方面,包括建立宅基地的交易中心,儘快形成有關宅基地交易的法律法規和管理體制,建立針對農村宅基地進入流通市場的一系列相關機制,還有以積極的舉措切實保障農村村民依法自願有償退出宅基地。這就需要樹立相關法律法規,使土地流轉能夠合法化,尤其是要保障農民的權益。


在土地金融方面,需要金融機構給予土地流轉提供便利,包括髮放抵押貸款的業務。其實農村土地的抵押貸款業務近年來少數銀行做過嘗試,但由於沒有土地流轉和交易的市場,銀行將這部分的資產最終不能變現。未來有了交易市場,銀行就可以做這方面的貸款。因此未來金融支持也非常重要,包括貨幣當局對銀行這一領域的貸款可以提供一些成本比較低的流動性。


還有一條非常重要的是,要鼓勵城市的工商資本有序進入農村。市場化改革中毫無疑問要素是需要流動的,尤其是從城市的資本流向農村,長期來看要促進農村資產資本化的過程。當然最重要也是最為關鍵的一點是要解放思想,在比較傳統、陳舊的思想理念之下來推進,事實上很難有很好的成果。


新京報貝殼財經記者 顧志娟 編輯 李薇佳 校對 李項玲